市房管局财政局关于印发《苏州市市区
保障性住房供应管理实施细则》的通知
各区房管局，市住房保障管理中心，各相关单位：
现将《苏州市市区保障性住房供应管理实施细则》印发给你们，请遵照执行。
二○○九年七月一日
苏州市市区保障性住房供应管理实施细则
第一章 总则
第一条 为建立健全住房保障政策体系，规范保障性住房供应管理的相关工作,根据国家建设部等7部委《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）、《江苏省经济适用住房管理办法》（政府令第51号）、《苏州市市区解决城市低收入及中等偏低收入家庭住房困难发展规划（2008～2012年）》（苏府〔2008〕48号）、《苏州市住房保障实施办法（暂行）》（苏房改〔2008〕20号）、《苏州市区关于鼓励中等偏低收入及以下住房困难家庭购买新建普通商品住房给予政府补贴的实施意见》（苏府〔2009〕43号）和省、市政府的相关要求，结合市区的实际情况制定本实施细则。
第二条 在本市平江、沧浪、金阊区（以下简称中心城区）范围内，对城市中等偏低收入以下住房困难家庭进行保障性住房的供应、购买、管理等工作，适用本实施细则。
吴中区、相城区、苏州工业园区、苏州高新区可根据本实施细则，制定适应本辖区实际情况的具体操作办法。
第三条 纳入供应管理的保障性住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市中低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房（以下简称保障性住房）。供应购买的保障性住房现包括完全出售型和共有产权型两种供应形式。
供应给中低收入住房困难家庭购买的保障性住房，就是原苏州市区的中低收入家庭住房，属国家经济适用住房制度范畴，执行国家、省、市经济适用住房制度的相关政策。
第四条 符合政府住房保障条件的中等偏低收入及以下住房困难家庭，领取政府购房补贴所购买的住房为有限产权住房，纳入政府保障性住房管理。
第五条 市房产管理局是本市保障性住房供应管理的行政主管部门。市住房保障管理中心负责中心城区保障性住房供应管理工作的具体实施。
第二章 供应对象
第六条 保障性住房的供应对象为：符合住房保障条件、经过申请审查程序、已取得住房保障资格的城市中等偏低收入及以下住房困难家庭。
保障性住房供应对象的具体条件、住房保障资格的申请与审查等，按有关规定执行。
（一）城市低收入以下住房困难家庭现为：具有苏州市市区户籍城镇户口满5年以上（含5年）；人均住房建筑面积在18平方米以下（含18平方米）；家庭人均月收入在850元（不含本数）以下且家庭年收入在3万元（不含本数）以下的家庭。
城市低收入以下住房困难家庭可购买完全出售型住房或共有产权型住房；购买普通商品房时可申请政府购房补贴。
（二）城市中等偏低收入以下住房困难家庭现为：具有苏州市市区户籍城镇户口满5年以上（含5年）；人均住房建筑面积在18平方米以下（含18平方米）；家庭人均月收入在1220元（不含本数）以下且家庭年收入在4.5万元（不含本数）以下的家庭。
城市中等偏低收入以下住房困难家庭可购买完全出售型住房；购买普通商品房时可申请政府购房补贴。
第七条 对已购买过保障性住房的家庭及家庭成员暂不再供应保障性住房。
对一人户的暂不供应保障性住房。
购买保障性住房(含共有产权型住房)后，人均住房面积已达标的家庭不再享受其他形式的住房保障。
保障性住房供应对象的具体条件等，将根据本市社会经济发展状况适时进行调整并及时公布。
第三章 供应价格、优惠面积和供应方式
第八条 保障性住房供应优惠价实行低于市场价的政府定价。
第九条 保障性住房的单套建筑面积控制在60平方米左右。购买保障性住房的优惠面积标准为：二人户50平方米、三人户65平方米、四人及四人以上户75平方米。优惠面积标准以内部分实行优惠价，超过优惠面积标准的部分不享受优惠价。
第十条 城市中等偏低收入及以下住房困难家庭取得住房保障资格后，应该及时向实施机构确认所选择的保障形式。
实施机构应根据房源数量、申请家庭数量、申请时间、家庭收入和住房面积等情况，确定本年度或本批次供应对象的范围。
确定供应对象范围后，应该根据房源数量、保障对象数量和家庭人口情况等，合理编制保障性住房的房源配置方案。
一般采用公开摇号的方式确定本年度或本批次可实际购买住房的申请家庭，以及可购买住房的具体坐落等。
具体办法可按《苏州市市区保障性住房供应摇号工作规则》（苏房改〔2009〕5号）进行操作。
对已获准实际购买保障性住房的家庭，自动放弃购买的，推迟二年受理其购买保障性住房的申请。
第十一条 保障性住房的公共部位和公共设施的维修基金、契税、物业管理费等房价款以外的所有费用由购房家庭承担。
申购家庭购房后，负责所购房屋的维护和管理，并承担相关的全部费用。
第十二条 保障性住房的供应对象、供应价格、优惠面积、供应方式等，将根据本市社会经济发展状况等情况适时进行调整。
第四章 原住房的处理
第十三条 购买保障性住房时，对申购家庭的原有住房必须按规定进行处理。购房家庭在申请购房时应该了解相关规定，明确表示对原有住房处理的意见。
第十四条 原有住房指申购家庭成员及其配偶在苏州市区范围内拥有的私有住房和承租的公有住房(含廉租住房)。原有住房包括在五年内已转让所有权的私有住房和转让使用权的公有住房。
第十五条 原有住房是私有住房的，购房时可保留原私有住房。但住房供应时，除二人户家庭外，其他家庭均降低一个家庭人口段的资格供应住房。
第十六条 原有住房是承租公有住房的，购房时必须退出原承租的公有住房。退出的公有住房纳入低保廉租型住房管理。
政府承担与所退出公有住房同等建筑面积的购房款。政府承担的购房款指按优惠销售价格（层次调节后）购买与所退公房同等面积部分的购房款，不包括其他费用。
原住房是廉租住房的,购房时必须无偿退出,政府不承担任何费用。
第十七条 退出的原有住房使用管道煤气的，若新购住房需购房人缴纳管道煤气初装费，政府按现行标准补贴管道煤气初装费。
第十八条 申购家庭所退出的公有住房建筑面积大于本家庭人口段供应优惠面积标准50%的，除四人及四人以上户家庭外，可提高一个家庭人口段的资格供应住房。
第十九条 承租的公有住房在五年内已转让使用权的，购房时优惠面积中与已转让使用权的公有住房的同等建筑面积部分不享受优惠价。
第二十条 住房按建筑面积计算，以房屋所有权证上的面积为准。对未领取房屋所有权证且无法确定建筑面积的，混合结构多层住宅按1.38的系数将使用面积折算成建筑面积，一般住宅按1.2的系数将使用面积折算成建筑面积。
第二十一条 实施机构应该与购房家庭签订退房协议。退房协议应明确申购家庭退房后可购买的房屋坐落和政府承担与所退出公有住房同等建筑面积购房款的金额。所购住房中，对退出公有住房抵扣的建筑面积部分，购房家庭在购房后进行权属转移时，应按规定向政府交纳50%的出售收益。
第二十二条 申购家庭购房时必须先退出原承租的福利性质的公有住房。申购家庭应该及时与公房管理单位办理退房销户、空房移交手续。退房后及时搬出确有困难的，可另行签订期限不超过二个月的市场租赁性质的临时租房协议。
第二十三条 购房家庭凭公有住房退租赁证、购房付款结算清单、付款凭证等与实施机构办理退房结算手续。实施机构进行审查，确认政府承担的购房款的金额和补贴管道煤气初装费的金额，出具公有住房退房证明、《政府资金使用核准表》。
第二十四条 住房建设单位根据《政府资金使用核准表》、公有住房退房证明与申购家庭签订购房合同。
第二十五条 政府所承担的与所退出公有住房同等建筑面积的购房款和应由政府补贴的管道煤气初装费。政府配置的低保廉租型住房应该无偿退出。相关费用由市住房保障管理中心与市财政局结算。
第二十六条 申购家庭所退出公有住房是单位自管产的，按《苏州市人民政府关于批转苏州市区失管房产处理意见的通知》（苏府〔2005〕76号）和《关于加强市级机关及所属事业单位房屋及土地资产管理的实施办法》（苏财绩字〔2006〕1号）文件精神，将此类房屋的产权和使用权移交市房产管理局，由其代表市政府实施统一管理。
对产证不全的，由市房产管理局代市政府接管后统一公告。
市房产管理局接管后，凭移交清单或公告清单，办理房屋所有权证和土地使用权证登记手续，纳入低保廉租型住房管理。
第二十七条 自管产的单位，如对将房屋的产权和使用权移交市房产管理局确有困难的，经市房产管理局同意，自管产产权单位向政府交纳政府所承担的与所退出公有住房同等建筑面积购房款后，可仍由自管产产权单位管理和使用，房屋产权可暂不移交。
第五章 政府出资问题
第二十八条 低收入住房困难家庭在实际购买共有产权型住房时，可申请政府出资帮助购买住房。
第二十九条 购房家庭凭购房付款结算清单、购房家庭应支付款项的付款凭证、公有住房退租赁证等向实施机构申请。实施机构进行审查，确定政府部分出资的具体额度和所占的面积。实施机构与购房家庭签订共有产权型住房使用协议，明确政府出资金额、折算面积、双方权益和义务等相关事项，出具《政府资金使用核准表》。
第三十条 住房建设单位根据《政府资金使用核准表》、（涉及退房的须提供公有住房退房证明）与申购家庭签订购房合同。政府出资的费用，由市住房保障管理中心与市财政局结算。
第三十一条 购房家庭实际出资不得低于房价款的50%。房价款为房屋主体面积和阁楼的出售价款，车库等其他费用不纳入房价款的计算范围。实际出资的房价款指购买退房面积之外面积的房价款。
第三十二条 购房时，政府出资部分（不包括购买退房面积的房价款）按标准面积内的优惠基准价（层次调节前的）折算成产权面积。购房家庭对政府出资部分应承担国有资产占用费，即按月按面积缴纳国有房产使用费。
第三十三条 国有房产使用费的标准在综合考虑住房公积金贷款利率、银行存贷款利率、市场租金水平、管理成本等因素确定。近期国有房产使用费为每月每平方米建筑面积8元。国有房产使用费的标准，由市房产管理局会同市财政局根据实际情况适时进行调整。
第三十四条 购房家庭自签订共有产权型住房使用协议的次月起缴纳国有房产使用费。购房家庭应按月足额缴纳国有房产使用费，逾期缴纳的加收滞纳金。
第三十五条 共有产权型住房的公共部位和公共设施的维修基金、契税、物业管理费等房价款以外的所有费用由购房家庭承担。
申购家庭购房共有产权型住房后，负责所购房屋的维护和管理，并承担相关的全部费用。
第三十六条 购房家庭在五年内可一次或分期按原优惠基准价购买政府所占的产权面积。除最后一次外，每次购买不得少于房屋建筑面积的20%。五年后可按届时保障性住房供应价格一次性购买政府所占的全部产权面积。
购房家庭购买政府所占的产权面积，实质是归还政府的出资。还清政府出资后，所购住房按完全出售型住房进行管理。
第六章 权属管理
第三十七条 保障性住房购房人拥有有限产权。
第三十八条 保障性住房的购房合同的每份凯发k8客户端首页加盖“保障性住房”标识性印章。在购房合同备注栏须分别注明相关内容。
完全出售型住房注明“1.此住房为××××年度完全出售型住房,双方均遵守保障性住房的有关规定和协议。2.乙方如有以虚假、不实的家庭情况取得住房保障资格的情形，一经查实，则本合同无效，乙方无条件退出按本合同所购买的住房。”。
共有产权型住房的注明“1.此住房为×××××年度共有产权型住房,双方均遵守保障性住房的有关规定和协议。2.乙方如有以虚假、不实的家庭情况取得住房保障资格的情形，一经查实，则本合同无效，乙方无条件退出按本合同所购买的住房。3.购房时政府出资×××××元，折算为建筑面积××××平方米。”
第三十九条 房屋权属登记机构在办理《房屋所有权证》时，收取《购买保障性住房凭证》，并在权证附记栏加注“保障性住房”，字体为黑体一号字。
在权证附记栏，依据购房合同备注栏注明的内容，加注相关内容。
第四十条 购房家庭在购买保障性住房时可设立抵押权。
房屋权属登记机构在办理房屋抵押登记时，抵押物为整套住房。整套住房中如有由政府出资帮助购买形成的政府产权面积的，政府产权面积随之办理抵押登记,不再另行办理政府产权面积同意抵押登记的手续。贷款额度应控制在其个人拥有的产权价值范围内。政府不承担个人贷款的还款责任。
第四十一条 处置设立抵押权的保障性住房时，按相关法律法规和保障性住房的有关规定执行。
第四十二条 购买保障型住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让的，可由政府按照原价格并考虑折旧因素进行回购。
购买保障型住房满5年，先按届时同地段普通商品住房价格与保障性住房购买时价格的差价的50%向政府交纳相关价款，取得完全产权后，可进行权属转移。
个人购买的保障性住房不得私下转让，在取得完全产权以前不得用于出租经营。
第四十三条 对已购买保障性住房的家庭，有私下转让房屋、拖欠国有房产使用费累计六个月以上等情形的，按照原价格并考虑折旧因素收回所购住房，推迟五年受理其购买保障性住房的申请。
第四十四条 对不符合住房保障条件，而采用隐瞒、虚报、谎报、提供虚假材料等不正当手段申请并已购买保障性住房的，责令限期按照原价格并考虑折旧因素作价收回所购买的保障性住房，是政府补贴购房的退回政府购房补贴，并推迟五年受理其住房保障申请。对涉嫌犯罪的，依法向人民法院提起诉讼。
第四十五条 对非故意造假，而因误报、漏报等情形申请并已购买保障性住房的，按照原价格并考虑折旧因素作价收回所购买的保障性住房，但可在符合条件后按家庭真实情况重新进行申请。
第七章 政府补贴购房
第四十六条 政府补贴购房的对象。符合住房保障条件的中等偏低收入及以下住房困难家庭（以下简称“申请人”）可按市政府苏府〔2009〕43号文件申请政府购房补贴。已经购买过政府保障性住房的除外。
第四十七条 政府补贴购房的面积。按市政府住房保障面积标准，人均建筑面积 18 平方米计算。实际购房面积小于可补贴购房面积的，按实际购房面积计算。“申请人”原住房是私房的，要扣除私房的建筑面积。
第四十八条 政府购房补贴的金额。“申请人”购买新建普通商品房时，在购房补贴的面积范围内，每平方米3000 元（含3000元）以下的，购房款不予政府补贴；购买每平方米3000～5000元（含5000元）的，高于每平方米3000元部分的购房款由政府补贴；购买每平方米5000元以上的，购房款政府补贴每平方米2000元。
第四十九条 选购住房的范围。市区范围内（吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区、苏州高新区）的新建普通商品住房。
第五十条 原住房的处理。“申请人”原住房是承租公有住房的，由市住房保障管理中心有偿收回公有住房承租权。收回价格按建筑面积计算，现为每平方米 2500 元。
“申请人”原住房是私房的，可以不收购。如私房产权人自愿退出的，由市住房保障管理中心协议收购。政府配置的低保廉租型住房应该无偿退出。
第五十一条 新购住房的权属管理。“申请人”享受政府补贴购买的住房为有限产权住房，其房屋所有权证附记栏加注“政府补贴购房”标记，并注明政府补贴的金额，住房纳入政府保障性住房管理。
“申请人”在五年内转让该住房的，须全额退回政府补贴款；超过五年转让该住房的须退回 50％的政府补贴款。居住满五年以上的住房，“申请人”在退回50%政府补贴款后拥有完全产权，可申请变更房屋所有权证。
第五十二条 政府补贴购房的操作程序：
（一）“申请人”的资格申请与审查程序，按有关规定执行。
（二）“申请人”凭《住房保障资格核准单》和个人身份证明到市住房保障管理中心办理“政府补贴购房”申请，经审核批准后，领取《市区中等偏低收入及以下住房困难家庭政府补贴购房资格证明》（以下简称“资格证明”）。“资格证明”写明“申请人”可享受政府补贴购房面积、政府补贴购房金额、有效期限等内容。
（三）“申请人”凭“资格证明”在有效时期内到房地产市场选购新建普通商品住房，与房地产开发企业签订购房合同。同时签订《领取政府补贴购房金额授权书》。
（四）房地产开发企业在双方签订的购房合同中加注“政府补贴购房”字样，写明“政府补贴购房金额”。结算购房款时扣除“政府补贴购房金额”。
（五）房地产开发企业凭《领取政府补贴购房金额授权书》、购房合同和“资格证明”每季度到市住房保障管理中心结算一次。
（六）市住房保障管理中心负责核准和结付补贴款后，在购房合同上加盖“政府补贴购房”的印章。
（七）“申请人”或房地产开发企业要求取消购房合同的，应当征得市住房保障管理中心的批准。已经支付的政府补贴购房金额由房地产开发企业全额退还。
第八章 附则
第五十三条 市房产管理局应根据本细则，制定保障性住房供应、购买、管理工作中有关事项的具体要求、标准和工作规则，并根据实际情况适时进行调整。
第五十四条 市住房保障管理中心是中心城区住房保障的实施机构。供应购买保障性住房工作中涉及政府出资和原公有住房处理等的相关事宜，委托市住房保障管理中心按有关规定处理。
第五十五条 本细则未涉及的保障性住房的其他事宜，仍按相关规定执行。
第五十六条 本细则自发布之日起施行。以下文件同时废止：
（一）《关于印发苏州市市区中低收入家庭住房供应管理实施细则的通知》（苏房改[2005]2号）;
（二）《市房管局市财政局关于供应共有产权型中低收入家庭住房的通知》（苏房改〔2007〕13号）;
（三）《市房管局市财政局关于购买中低收入家庭住房有关问题的通知》（苏房改〔2007〕25号）;
（四）《关于共有产权型中低收入家庭住房中政府出资问题的有关规定》（苏房改〔2007〕15号）;
（五）《关于供应中低收入家庭住房中对原住房处理的有关规定》（苏房改〔2007〕16号）;
（六）《市房管局关于保障性住房供应中公有住房退出与管理有关事项的通知》（苏房改〔2007〕23号）;
（七）《关于中低收入家庭住房交易办证有关事项的通知》（苏房改〔2005〕7号）;
（八）《市房管局关于保障性住房交易登记有关事项的通知》（苏房改〔2007〕24号）;
（九）《关于共有产权型住房抵押问题的通知》（苏房改〔2008〕1号）。
